Wraz z dniem, w którym w życie weszła ustawa mająca na celu ochronę interesów nabywców nieruchomości w postaci mieszkań bądź domów jednorodzinnych, deweloperzy odpowiedzialni za realizację inwestycji zostali zobowiązani do założenia w banku rachunku powierniczego. Dzięki temu chronione są jeszcze lepiej interesy osób nabywających nieruchomość, która pozostaje jeszcze w budowie.

Czym jest rachunek powierniczy?

Regulacje dotyczące tego czym jest i jak działa rachunek powierniczy znajdują się w par.59 Prawa bankowego oraz w zapisach ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszalnego bądź domu jednorodzinnego. Rachunek powierniczy jest jednym z typów rachunków bankowych, na których gromadzona są środki pieniężne pochodzące od nabywców nieruchomości. Pieniądze te mają stanowić zabezpieczenie nabywcy na wypadek niemożności wywiązania się dewelopera z umowy zawartej pomiędzy stronami. Jeżeli nastąpi jakikolwiek problem w realizacji jej postanowień, wówczas zgromadzone na koncie powierniczym środki wracają do nabywcy.

Rachunek powierniczy jest rachunkiem bankowym wykorzystywanym do różnego rodzaju rozliczeń, jakie są niezbędne do przeprowadzenia pomiędzy nabywcą i deweloperem. Jest to konto na które trafiają środki wpłacone na zakup nieruchomości która pozostaje jeszcze na etapie budowy. Informacja dotycząca tego typu rachunku koniecznie musi się znaleźć w prospekcie informacyjnym przygotowywanym przez dewelopera.

Rodzaje ochrony nabywcy nieruchomości na wypadek problemów finansowych dewelopera

Nabywcy nieruchomości mają prawo do skorzystania z jednego z czterech środków ochrony, takich jak:

– zamknięty rachunek powierniczy,
– otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją ubezpieczeniową,
– otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją bankową,
– otwarty rachunek powierniczy.

Jakie są różnice pomiędzy otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym?

Celem istnienia rachunków powierniczych jest zwiększenie bezpieczeństwa kupujących, którzy dzięki niemu mają pewność, że nawet pomimo problemów z wywiązaniem się z warunków umowy ze strony dewelopera nie stracą oni swoich zainwestowanych w nieruchomość pieniędzy. W takim przypadku bank jest pewnego rodzaju pośrednikiem, który dba o bezpieczeństwo finansowe budowy, wypłacając inwestorowi kwoty zależne od postępu prac – wówczas rachunek powierniczy funkcjonuje jako rachunek otwarty. W takim przypadku bank dość skrupulatnie sprawdza przebieg realizacji inwestycji, wypłacając ustalone wcześniej środki po zakończeniu każdego etapu prac (bazując na powstałym wcześniej harmonogramie). Jeszcze większe bezpieczeństwo nabywcom nieruchomości daje zamknięty rachunek powierniczy przede wszystkim dlatego, że w tym przypadku pieniądze do dewelopera trafiają dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę.

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa

Standardowe otwarte rachunki powiernicze często objęte są dwoma typami gwarancji:

• gwarancją bankową, dzięki której w przypadku ewentualnego upadku dewelopera bądź odstąpieniu od umowy, pieniądze są zwracane natychmiastowo (co ważne nie wymaga to wchodzenia na drogę postępowania sądowego). Gwarancja bankowa, ze względu na znaczące koszty wykorzystywana jest przede wszystkim przez dużych i średnich inwestorów;
• gwarancją ubezpieczeniową, działającą podobnie jak gwarancja bankowa z tą jednak różnicą, że w tym przypadku gwarantem jest zakład ubezpieczeniowy. W związku z tym koszty tego typu gwarancji są znacznie niższe, więc z tego rozwiązania mogą skorzystać również inwestorzy prowadzący mniej rozbudowaną działalność.

Niezależnie jednak od tego, z jakiego typu gwarancji korzysta deweloper, zgodnie z przepisami przestaje ona obowiązywać w dniu, w którym prawo własności nieruchomości zostaje przeniesione na nabywcę.